Bautrend Redevelopment

Gewerbegebäude aus den 60ern eignen sich oft für offene Bürowelten

Warenhäuser, Bürogebäude, Rechenzentren: Etwa 70 Prozent aller bestehenden Nichtwohngebäude in Deutschland sind älter als 40 Jahre – und viele von ihnen sind in ihrer ursprünglich angedachten Nutzung heute nicht mehr en vogue. Deshalb stehen Eigentümer älterer Bestandsimmobilien oft vor der Frage: Abriss und Neubau, Sanierung oder Redevelopment?

Für das Unternehmen Virtual Identity gestaltete conceptsued die neuen Büroflächen im Thalkirchner Bahnhof.

Modal M

Für das Unternehmen Virtual Identity gestaltete conceptsued die neuen Büroflächen im Thalkirchner Bahnhof.

Die Antwort darauf ist in den vergangenen Jahren immer häufiger: Redevelopment beziehungsweise komplette Umnutzung. „Viele Gebäude haben eine architektonische, zeithistorische oder städtebauliche Bedeutung. Nicht zuletzt spielen aber auch ein stärkeres Umweltbewusstsein sowie ökonomische Gründe oft eine große Rolle bei der Entscheidung gegen Abriss und Neubau“, nennt Reiner Nowak, Geschäftsführer der Modal M GmbH, die Gründe für das Umdenken. Beratungs- und Architekturunternehmen wie Modal M werden heute zunehmend für Projekte engagiert, bei denen die vorhandene Bausubstanz erhalten und fit für neue Nutzeranforderungen gemacht werden soll. „Neben der Projektentwicklung und dem klassischen Mieterausbau macht das Re-Development mittlerweile etwa ein Drittel unserer Auftragsleistungen aus – Tendenz steigend“, sagt Reiner Nowak.

Ein Großteil der gewerblichen Bestandsimmobilien in Deutschland – insbesondere aus der Nachkriegszeit bis in die 1990er Jahre – befinden sich heute im Immobilienzyklus in der sogenannten Change oder Critical Phase. Sie haben bezüglich der Rentabilität ihren Zenit überschritten, Mieten sinken und Leerstand breitet sich aus. In dieser Phase sind die Immobilien in der Regel energetisch nicht mehr zeitgemäß und eine Nachvermietung ist kaum möglich. Daher müssen sich Eigentümer die Frage stellen: abreißen oder erhalten?

Finanzielle Bewertung im Hinblick auf Ressourcenschonung, Invest und Ertrag
Reiner Nowak: „Redevelopment ist in vielen Fällen sinnvoll. Es kostet nicht nur weniger als Neubau, es verbraucht auch weniger Energie. Am wichtigsten ist jedoch, dass Mieter ihre Flächen flexibel und zukunftssicher gestalten können, um dem Paradigmenwechsel durch Digitalisierung und Globalisierung standzuhalten.“ Zwar würden bei Sanierung oder kompletter Umnutzung ebenso wie bei Abriss und Neubau Rückbaukosten anfallen, allerdings würden sich Eigentümer durch die Erhaltung der Bausubstanz die kompletten Aushub- sowie Rohbaukosten sparen können. Und die machen laut Modal M gut 25 Prozent der Gesamtbaukosten aus. Je nach Objekt lassen sich da schnell mehrere Millionen Euro einsparen.

Auch ihren ökologischen Fußabdruck können Eigentümer älterer Gewerbeimmobilien kräftig reduzieren. Wer um- statt neu baut, spart durch den Wegfall des Betonierens einen großen Energiefresser ein: die CO2-intensive Zementgewinnung. „Die Bauindustrie verursacht direkt oder indirekt etwa ein Viertel des Kohlendioxidausstoßes aller Industrie- und Verbrennungsprozesse weltweit. Schon allein die Produktion von Zement schlägt dabei global mit etwa fünf Prozent zu Buche, wobei das während des Herstellungsprozesses freigesetzte Kohlendioxid sogar 90 Prozent des weltweiten Kohlendioxidausstoßes der Bauwirtschaft entspricht”, so Nowak.

Beispiel für Redevelopment: Das Münchener Büro von Virtual Identity ist aus der City an die Isar in einen denkmalgeschützten Eisenbahn-Betriebshof gezogen, der saniert und zu Büroraum umgebaut wurde.

Modal M

Beispiel für Redevelopment: Das Münchener Büro von Virtual Identity ist aus der City an die Isar in einen denkmalgeschützten Eisenbahn-Betriebshof gezogen, der saniert und zu Büroraum umgebaut wurde.

Redevelopment scheitert selten an Bausubstanz und Statik
Bei der Beurteilung, ob ein Objekt für Redevelopment geeignet ist, befürchten Eigentümer häufig, dass sie heutigen Nutzeranforderungen nicht mehr genügen könnten. Das aber sieht Reiner Nowak weniger. „Eine Fassade architektonisch interessant zu überholen und energetisch auf den neuesten Stand zu bringen, ist selten ein Problem. Auch bin ich immer wieder erstaunt darüber, wie flexibel Gebäude in ihren Grundrissen sind und so an aktuelle Nutzerwünsche angepasst werden können. Nicht umsonst sind beispielsweise Gebäude aus den 1960er Jahren heute wieder cool.” Laut Nowak eignen sich gerade diese nach einer cleveren Umgestaltung häufig für offene, großflächige Bürowelten.

Auch mit Blick auf Bausubstanz und Statik scheitert das Redevelopment nach den langjährigen Erfahrungen des Modal M-Experten selten. So lassen sich nicht zuletzt heutige Brandschutzbestimmungen in Folge der Entkernung und Neuinstallation problemlos realisieren. Allerdings spielen bei der Objektbewertung auch Parameter wie natürliche Beleuchtung und Belüftung durch ausreichend vorhandene Fenster sowie die Gebäudetiefen eine große Rolle. „Zwar können viele Funktionen mechanisch neu hergestellt werden, wenn sie in der Gebäudestruktur nicht bereits vorhanden sind. Jedoch bedeutet intensive Erneuerung der Haustechnik oft hohe Investitions- und Betriebskosten. Daher sollte stets der sogenannte ‚Low-Tech‘-Ansatz insbesondere in Bezug auf Belüftung und Belichtung der Gebäude beachtet werden“, sagt Reiner Nowak.

Voraussetzung dafür ist nach den Worten Nowaks, dass die Grundrisse nicht zu tief konzipiert werden, damit das Tageslicht die Arbeitsplätze erreicht und die Fläche durch Öffnen der Fenster ausreichend belüftet werden kann. Diesen Ansatz mit intelligenter Technologie zu kombinieren, verbessert nicht nur den Umweltschutz, sondern erhöht das Wohlbefinden des zukünftigen Gebäude-Nutzers.

Baurechtliche Bewertung im Hinblick auf Erweiterung, Nachverdichtung und Nutzung
Nachverdichtungen in die Horizontale wie auch in die Vertikale sind ebenfalls oft möglich. Denn um ein bis zwei Stockwerke kann laut Nowak nahezu jedes Gebäude nach oben erweitert werden – so es die Kommunen zulassen. Anbauten im seitlichen oder hinteren Gebäudebereich lassen sich ebenfalls recht häufig in Abhängigkeit von den lokalen Baurechtsbestimmungen realisieren.

Nachhaltiges Redevelopment bezieht Lage und potenzielle Nutzer in die Planung ein
Die Beratungsleistung von ganzheitlich ausgerichteten Architekturbüros setzt bei einem effektiv angedachten Redevelopment jedoch weit vor der Begutachtung der Gebäudedetails an: der Standortbewertung. Handelt es sich um eine A-, B- oder C-Lage? Wie wahrscheinlich ist aufgrund der jeweiligen Lage eine schnelle Neuvermietung? Welche Nutzer kommen am Standort in Betracht? Welche Anforderungen haben diese Nutzer an ein Gebäude und können diese vor Ort realisiert werden? Reiner Nowak: „Das beste Design nützt nichts, wenn die Umgebung nicht für eine Umnutzung geeignet ist. Daher sollten Berater und Architekten den Eigentümern erst nach konsequenten Standort- und Machbarkeitsstudien ein umfängliches Redevelopment-Konzept inklusive Maßnahmen zur Ressourcenschonung und Vermarktung vorstellen.“

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